各位朋友，今天我想和大家一起聊聊中国民营房企的未来。
回望改革开放四十多年的历程，中国民营房企至少经历了两轮荡气回肠的崛起与蜕变。
第一轮民营房企的兴起，是上世纪90年代以海南为标志的“野蛮生长”时期。经济特区政策催化下，海南GDP增速一路攀升，也带动了房地产市场的发展。但政策收紧后泡沫破裂，这场“狂欢”最终成为行业第一次惨烈的周期教育。
第二轮民营房企的崛起，始于98年的23号文，是千亿房企群星闪耀的“黄金时代”。我相信这是许多同仁包括我自己亲身经历的房地产波澜壮阔的二十余年。2021年，千亿房企的数量更是达到了42家，其中民企占比达74%，成为当之无愧的行业主导者。
但过去四年，行业在疫情冲击、国际经贸环境剧变、调控深化的三重压力下，民营房企进入残酷的出清阶段。2024年千亿房企只有11家了，千亿规模的民企只有滨江和龙湖两家了。
民企很难，但即便在这样的至暗时刻，我们依然能够看到民营房企“新势力”的崛起。而且，历史也在告诉我们：没有永远的寒冬，只有迭代的重生。我今天比任何时候都更坚定地相信——中国民营房企的第三轮崛起，不是是否会到来的问题，而是以何种姿态登场的问题。
接下来，我将从三个维度来跟大家分享对第三轮民营房企崛起的观察与思考：
民营房企的第三轮崛起，是必然的！
我坚信，民营房企必将迎来新一轮的蓬勃发展。这份信心源于三个坚实的支点：
1、市场够大：即便当前行业承压，中国房地产市场的体量依然庞大，居民对美好居住的向往从未改变。以人为本的新型城镇化正在推进，城镇化率从当前的67%提高到发达国家普遍水平的80%，还有不少提升空间。正如《哪吒》点燃沉寂已久的观影热情所揭示的：需求从未消失，关键在于能否提供真正契合需求的优质供给。
住得更大、更好，是每个家庭的永恒追求，尤其是在国家积极回应人民对美好生活向往的情况下，各地政府抓样板、立标准、建制度，大力推动“好房子”建设，不断满足大家对住宅品质、智能家居、建筑设计、配套完善等全方位提升的需求，相应的市场的新活力也被激发出来了，很多“好房子”项目都卖得不错。
大家不妨回想一下2009年，那时全国新房成交量也只有9.5亿平米，但日子不也过得挺好？企业有钱赚，房子有质量。所以量下来真的不用慌，我们完全有办法把东西做得更精、更好，未来的路还宽着呢。
2、机制灵活：历史证明，民营房企拥有国资背景企业难以比拟的灵活性和旺盛生命力。在上一轮周期中，一批优秀民营房企正是凭借高效的机制，充分调动团队的潜能，撬动市场，创造了令人瞩目的业绩。这份创新与拼搏的基因，是民营房企最宝贵的财富。
3、法律撑腰：国家层面对民营经济的支持力度空前。2025年《中华人民共和国民营经济促进法》及最高人民法院配套《指导意见》的出台，为民企发展构筑了坚实的法治保障。可以说，当前正是民营经济营商环境获得最强有力政策支持的时期。
行业阵痛也是必然，但升级迭代也势在必行！
为什么说行业阵痛是必然的，有四个方面的原因：
1、国际环境变化带来的冲击：中美贸易摩擦等国际环境变化带来的影响非常大，而且是全局性的，房地产并非唯一承受压力的行业，只是其中之一。更重要的是，中美博弈在本质是一场围绕美元霸权的金融攻防战。房地产作为资金资源高度密集的产业，因此受到的冲击也更加显著、更为深远。
2、国家经济结构转型升级的需要：房地产说到底还是一个资金资源密集型的产业，不能像科技一样为国家撑腰，当下不该再占用更多的资源。另外，房地产的阶段性历史使命完成了，我们国家的人均居住面积从2000年的10.3平米，提高到现在的41.2平米，足足增长了3倍，住得更“大”的需求已经得到了满足。所以说，房地产行业自身的深度调整与模式转变，正是顺应这一历史进程的必要之举，接下来的任务就是住得“好”。
3、社会美好生活发展的需要：过去住宅“商品化”的二十多年里，更注重建筑面积的放大，而忽略了对场景、内容、体验等方面的提升。现在我们对美好居住的追求也不再是简单意义上的大了，而是“好”，我们的品质意识在觉醒，我们需要的是更安全、更舒适、更绿色、更智慧的“好房子”。
4、行业自我升级的必然：过去，依赖“高负债、高杠杆、高周转”的粗放发展模式，虽然迅速做大了市场，却也过度消耗了大量的资源与资本，并积累了很多风险。虽然过去二十多年建造了约300亿平米的物理空间，但这些存量物业还存在巨大的内容缺口。这种缺口正蕴含着极大的市场机遇——城市更新，通过更新改造，为既有空间注入新的功能与活力。与此同时，增量市场也已转变为“买方市场”。当新房供应过剩，客户对品质、体验与服务的要求越来越苛刻的时候，你会发现，增量市场的发展关键不再是规模，而是居住者的需求、企业极致产品力的提升。
所以，在国际环境冲击、国家经济结构转型、社会美好生活发展以及行业自身压力的推动下，我们的行业必须升级！未来行业要以更低的金融杠杆，更好的产品品质，更多元的应用场景，来实现更健康的发展。
另外，我还想跟大家说一下，我们当下所做的一切改变，与其说是升级，不如说是一种回归，回归到98年的23号文，回归到房地产行业的初心——“商品化”与“社会化”的平衡。
什么是住房“商品化”与“社会化”的平衡？大家可能跟我一样，过去二十多年看到房地产行业的波澜壮阔，但我估计并不是所有的人都知道，其实过往这么多年，真正推动房地产行业发展最核心的底层基础，就是两个历史性的文件：一个是1994年出台的43号文——《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，当年这个文就提出，未来要推动中国住房制度改革，要“实现住房商品化、社会化”。1994年的文作为探索和试验，运转了四年，到了1998年，官方就发布了《国务院关于进一步深化城镇住房改革 加快住房建设的通知》，也就是第二个历史性文件——23号文，《通知》中明确了要“稳步推进住房商品化、社会化”。其实，23号文现在已经被公认为是中国房改的开创性文件了，我们所有地产从业者，也都受益于98年的23号文。
这两个文件里面都提到两个同样的词，叫做“商品化”与“社会化”，但是，20年过去了，到了2018年，我们明显感觉到，“商品化”过渡，但“社会化”不足，所以在2018年我们开始对地产行业深度调控，也是想用有形的手再平衡住房的“商品化”和“社会化”。
直面当下困境，共寻破局之道
我们的行业确实还很难！“止跌回稳”确实也还在进行中！
我们既要看到新房销售额和房企到位资金较高峰时期的腰斩，绝对量已经回到了10年前；又要看到行业主体的萎缩，规模房企已经倒下了40%，绝大多数是民营房企，而且风险仍未出清；更要看到从业人员的减少，房地产从业人员已经比2019年少了接近94万人，其中民营房企占93%。
但在这承前启后的过程里，我们同时也很欣喜地看到大量的民营企业在砥砺前行！
除了大家耳熟能详的滨江集团、龙湖集团、新希望地产、大华集团，我们监测到，全国范围内至少还有300多家新的民营房企很活跃！
他们在坚守、在探索、在破局！
他们是行业的火种，也是民营房企未来新的希望！
比如四川的润达丰滨江、四川联投、邦泰集团、正黄集团、正成集团，浙江的兴耀房产、江山万里、温州华玺、建杭置业、金帝房产、金城控股，江苏的昌久置业、南通亚伦、中堃置业、南通华宇，河南的屹立置业，河北的明芳地产和惠山置业，广西的永鑫达和凯誉汇，陕西的文昌集团、京颐置业和鼎诚智和，江西的青龙集团和泽泓房地产，山西的中佑盛景，广东的宏宇地产，北京的懋源地产，辽宁的方大集团等等，还有很多很多活跃的民营房企。
这里面主要有三股新势力表现突出：
（1）地产深耕类：根基扎实，且资金相对充裕，但他们往往审慎拿地，追求稳健而非盲目扩张。
（2）跨界投资类：多来自制造业/实业领域，主业并不是房地产，而是看到了当下房地产的机会，以价值投资的方式做项目。
（3）初创资管类：由原头部民企高管团队创立，拿地眼光独到，操盘经验丰富，通过合作的方式稳扎稳打做项目。
当然，还有一些本身主业就在房地产相关产业链条内的产业链延伸型企业，如贝壳旗下的贝好家，依托产业链和客户优势，发展住宅开发业务。此外，也不乏一些金融资本推动型企业，如宸嘉发展，在国华人寿的资本加持下，凭借雄厚财力与资源，迅速崛起为豪宅市场的新贵。
不知道大家有没有发现，这些企业有一个共同点，也是跟上一轮民企最大的不同点：对规模的追求没有那么极致，或者说不标榜自己要怎么冲规模，更注重健康可持续的发展。
就拿河南商丘的金沙集团来说，现在已经是地产圈的“现象级房企”了，产品做得好，但这家企业依然坚持深耕商丘。
再比如四川联投，深耕四川，成立四年只做了六个项目，但做一成一，每一个项目都盈利，回报良好。
当然，在看到这些企业闪光点的同时，我也看到了民企的困惑：
怎么能够在敬畏风险的同时，找到适配自身的发展路径？
去哪里找到一帮志同道合、专业的同路人？
怎么在杠杆可控的前提下，实现稳健增长？
我总结下来，当前这批成长中的民企，他们困惑的根本是有五个方面的缺失——
第一，缺方向：他们有可能还没想清楚发展方向，现在很迷茫；
第二，缺过往：他们没有经历过上一轮地产周期的大起大落，但却眼睁睁地看到上一轮民企的暴雷还在持续，对未来恐慌；
第三，缺人才：有的企业刚起步，或者想起步，但还没有找到和企业价值观、理念一致的人才；
第四，缺资本：部分企业融资渠道有限，没有被资本看到，主要靠自有资金拿地，项目数量肯定是有上限的；
第五，缺技术：与绿色建造、智能科技等相关的技术还没有完全掌握；在产品研发方面缺乏战略规划，与实际市场需求存在偏差。
朋友们，中国经济是一片大海，从来都在经历风雨中发展壮大，更何况是房地产行业。无论是否极泰来，还是浴火重生，它本质都是一次向更高形态的进化和锻造。
这个过程很难受，但也充满希望，原因如下：
首先，不可否认，中国已成为全球第二大经济体，必将持续受益于全球化红利，中国资产长期向上的趋势是确定的。近期，不少外资涌入就是最好的证明。
其次，人们对美好生活的向往一直存在，从未改变。我们房地产行业不仅是国计民生的基石，还是科技应用的重要场景，更是人们追求幸福生活的核心载体。它的价值，无可替代。
再者，尽管行业当前未必是在绝对底部，但确实已经处于较低的位置了，企稳并不遥远。官方明确提出“止跌回稳”的政策目标，也在释放行业触底的信号。
而且，在这场行业进化中，更具活力的仍然是民营企业。改革开放四十多年的历程一次次证明，民营经济拥有最强的韧性与智慧——办法永远比问题多。只要我们看清趋势，找准症结，就一定能突破困局，再次崛起。
亿翰智库，始终秉承“发现中国地产前行的力量”这一宗旨，愿以最大的诚意，成为各位最坚实的同行者。在新征程上，我们期待与所有优秀的民营企业并肩携手，共同为行业的美好明天贡献力量。
征程辽阔，愿与君同行，共创美好！
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